sábado, 17 de setembro de 2011

construtoras diminuem tamanho do imóvel para caber no bolso












Os preços dos imóveis no Brasil tiveram um grande salto nos últimos dois anos e o consumidor que busca a casa própria sentiu isso na pele. O mercado já notou que o ritmo de vendas não é mais o mesmo de tempos atrás e, por isso, mudou o perfil dos apartamentos para atrair compradores. Agora, a tendência é que as construtoras apostem cada vez mais em apartamentos menores nas grandes cidades






A área útil dos novos empreendimentos está cada vez menor porque o comprador não analisa o preço do metro quadrado, mas sim o quanto ela pode financiar, R$ 200 mil, R$ 300 mil ou R$ 400 mil, explica Eduardo Zylberstein, pesquisador da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e coordenador do FipeZap – termômetro que mede o valor do metro quadrado em seis capitais e no Distrito Federal. Para ele, “construir imóveis menores é uma tendência do mercado atual”.


- Não tem mágica: as pessoas têm uma renda mensal e podem financiar um certo limite. O que acontece é que as construtoras estão fazendo uma ginástica para o imóvel caber no bolso. Isso é normal em cidades desenvolvidas, como Tóquio, Nova York, Londres. O normal é que os imóveis nos grandes centros sejam pequenos porque falta espaço. Se você quer uma casa maior, você vai morar em áreas mais afastadas.

Independentemente do tamanho do imóvel e do quanto você pretende financiar, é necessário definir o perfil da casa, passear pelo bairro e pechinchar muito antes de comprar, recomenda Luiz Paulo Pompéia, diretor de estudos especiais da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Isso porque “90% da população brasileira que compra imóvel o faz só uma vez na vida”. 




- Primeiro, ele tem que analisar muito bem todas as questões que vão atendê-lo, como a localização. A casa tem que estar próxima de um núcleo comercial a menos de 10 minutos a pé, onde ele encontra farmácia, padaria, pizzaria, a escola dos filhos, supermercado, transporte público.

O próximo passo é escolher dois ou três imóveis com potencial de compra e começar a “pechinchar o preço no balcão do plantão de vendas”, diz Pompéia.

- Como ainda tem muita gordura, ainda dá para emagrecer esses preços, ou seja, ele ganha poder de negociação. Depois de escolher três lugares, pechinche, compare os preços e peça um abatimento de, no mínimo, 10%.

O diretor da Embraesp afirma que o desconto no valor do imóvel pode aumentar à medida que cresce o tamanho da entrada. Segundo ele, “você pode pedir um desconto maior porque quanto maior a entrada, maior o desconto no restante”. 






Zylberstein, da Fipe, lembra ainda que adquirir a casa própria é uma decisão que requer a opinião de todos os membros da família, além de considerar o impacto que essa compra vai causar no orçamento doméstico.

- Para quem não tem imóvel, para a maioria da população, comprar um imóvel significa alocar a maior parte da riqueza da família em um único bem, seja a atual ou a riqueza futura por meio de um financiamento. Uma decisão dessas, com essa importância, tem que ser tomada com cautela, considerando gastos com matrícula, corretagem e escritura, por exemplo.




Preços de imóveis sobem em Rítimo menor,dizem os especialistas

O mercado imobiliário brasileiro bateu recordes sucessivos nas vendas e os preços da habitação atingiram níveis exorbitantes nos últimos dois anos. No segundo semestre de 2011, os valores continuam em alta, só que em ritmo bem menor e o mercado já começa a apostar em estabilização. Diante desse cenário e do momento econômico brasileiro, compensa comprar ou vender um imóvel?


O mercado imobiliário é cíclico - uma hora sobe, outra estabiliza e depois cai. No entanto, a tendência para os próximos meses é que os preços se mantenham nos patamares atuais, ou seja, o mercado caminha para a estabilização, explica o diretor de estudos especiais da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia. Por isso, o momento econômico privilegia a venda de imóveis, diz o especialista.

- Está na hora de vender imóveis porque a gente vende na alta e compra na baixa. Os imóveis estão lá em cima e, por isso, está na hora de vender, não de comprar.

A tendência é que os preços da habitação no Brasil fiquem como estão nos próximos dois anos, embora seja possível uma “quedinha” muito suave em alguns casos que tiveram altas expressivas de preço. Essa possível redução deve ocorrer entre imóveis maiores e de maior valor de mercado, cuja oferta deverá superar a procura, diz Pompéia.

- Há alguns segmentos em que os compradores já negociaram seu imóvel, sobretudo entre R$ 300 mil e R$ 1,5 milhão. Nessa faixa, a demanda é maior entre R$ 300 mil e R$ 800, mas começa a ficar preocupante entre R$ 800 mil e R$ 1,5 milhão porque ou vai sobrar [imóvel] ou tem muito investidor que comprou nessa faixa [na planta] e, quando ficar pronto, o imóvel vai concorrer com aquele que estiver sendo lançado. Isso pode reduzir um pouco esse valor.

Além do possível recuo dos preços, o ritmo das vendas ficará menor: a “farra” dos plantões de venda, que comercializavam um prédio inteiro em apenas um fim de semana, ficará cada vez mais difícil de encontrar nas grandes cidades, prevê o diretor da Embraesp.

- No fim das contas, vai ter uma oferta de imóveis maior que a que temos agora. Hoje é difícil de registrar, mas daqui a seis meses, vamos falar que a redução dos valores começou em setembro de 2011. Ainda é embrionário, mas aquelas vendas repentinas, em uma semana, não se observa mais. Esse espaço de tempo deve passar a ser no tempo normal, em cerca de seis meses.

Zylberstein afirma que os preços dos imóveis no país ainda estão em “um ponto aceitável”, mas “enquanto o mercado de trabalho estiver favorável e o crédito facilitado, a gente ainda tem muita demanda e, por consequência, os preços têm pressão para subir”.
 



sábado, 9 de julho de 2011

INVESTIR, qual a melhor opção?


Sempre recebemos perguntas sobre imóveis enquanto alternativa de investimento, como o tema é extremamente oportuno, nada melhor do que atender aos pedidos dos leitores do Blog.
O primeiro ponto que vou abordar vem de um assunto extremamente polêmico: a casa própria. Afinal de contas, a casa própria é ou não é um investimento? Todos sonham em fugir do aluguel e uma grande maioria o encara como um dos grandes vilões da vida moderna.
Quando temos nossa casa, nosso único imóvel, dificilmente nos propomos a vendê-lo, mesmo depois de uma grande valorização. Mudar para uma casa menor, em outro bairro, e usufruir dos rendimentos é algo que passa pela sua cabeça?
Então, o argumento de que imóveis se valorizam (e realmente valorizam) – defendido de forma ferrenha por alguns leitores – nem sempre se aplica a todos os investidores. Pois um imóvel valorizado só se transforma em dinheiro e em efetivo ganho no bolso quando ele é vendido. Pense nisso!
Imóvel como investimento
Agora que sabemos que casa própria não é investimento (ninguém compra pensando em vendê-la) precisamos descobri que existem algumas boas opções de investimentos em imóveis. As mais comuns são as que visam aproveitar oportunidades de venda, como as de imóveis oferecidos por pessoas que necessitam vender o imóvel (em razão de problemas de saúde, mudança de cidade, morte na família etc.).
Nestas ocasiões, as pessoas aceitam preços inferiores ao valor de mercado do imóvel, visando venda rápida. A realidade é que já vi muitas pessoas construírem verdadeiras fortunas com essa prática. Esse tipo de investimento, apesar da boa rentabilidade, passa pelo problema da liquidez não ser imediata: após a compra, o novo proprietário precisa, muitas vezes, de um bom tempo para repassar a casa a um novo comprador disposto a pagar o preço de mercado ou mais caro.
E o aluguel?
Muitos optam por manter os imóveis como parte do patrimônio e decidem alugá-los. Este é um investimento bastante conservador. Na média, o mercado trabalha com um rendimento mensal bruto de 0,5% a 0,7% do preço da propriedade. Como o valor é bruto, as despesas com manutenção, impostos e taxas estão fora do percentual. Ainda assim, com o crescimento do país muitas regiões passam por projeções de grande valorização, comprar um imóvel na planta e ter a perspectiva usufruir dessa valorização é sim uma boa oportunidade de investimentos que merecem destaque.
E os fundos imobiliários?
Existe outra forma de investir em imóveis, sem que você necessite de uma grande soma para comprar um imóvel comercial  (possuem boa valorização). Você pode participar de um Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII.
É como se você comprasse pedaços de empreendimentos na forma de cotas. É como fazer parte de um condomínio, formando um fundo fechado de capital. Este dinheiro será administrado por uma instituição financeira, que prestará contas à CVM (Comissão de Valores Imobiliários).
Tudo isso com o objetivo de investir pelo menos 75% do próprio patrimônio em um ou mais empreendimentos imobiliários, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, flats, escolas etc., estejam eles durante a construção, recém inaugurados ou até mesmo em pleno funcionamento.
Como todos os investimentos, existem questões a serem bem estudadas. Este é um tipo de investimento que não garante retornos imediatos – lembre-se que bons investimentos[bb] são construídos com o tempo. Cabe também aqui o conselho essencial de todo especialista (aqui adaptado aos FII): não invista todos os seus recursos em um único FII e tampouco apenas neles.

domingo, 3 de julho de 2011

Direitos e Deveres: Imóvel tombado

Impostos, reformas, venda:
 confira direitos e deveres de quem tem imóvel tombado
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SÃO PAULO - O tombamento de um imóvel é feito quando se entende que ele possui
valor histórico, arquitetônico ou cultural, o qual faz com que ele tenha necessidade
 de ser preservado, conforme explicou o advogado José Carlos Puoli, especialista em questões
de tombamento do escritório Duarte
Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.


O proprietário passa, então, a ter alguns deveres em relação à propriedade.
 "O tombamento não retira a possibilidade de uso do bem, mas traz a exigência de preservação.
 O proprietário fica impedido de fazer reformas e de demolir partes do imóvel",
explicou o advogado, sobre o fato de a propriedade não poder ser descaracterizada.

Mudanças
O tombamento pode ser feito pela União, pelo Governo Estadual ou pelas
 administrações estaduais que dispuserem de leis específicas.
 Por isso, se o proprietário pretende fazer uma reforma no imóvel,
ele deve pedir autorização à administração pública.
 "Conforme for o tombamento, tem de pedir para os diversos níveis".

Mesmo sendo um patrimônio que deve ser preservado com o intuito de contar
 a história  da localidade em que está inserido, o imóvel tombado, às vezes,
precisa de reformas e quem deve arcar com os custos disso é o proprietário.

Comercialização
Desde que o bem continue sendo preservado com as características que
 possui no momento do tombamento, não há qualquer impedimento para a venda,
 aluguel ou herança. No ato da venda, por sua vez,  o proprietário deve notificar
 previamente a instituição que efetuou o tombamento para atualização de dados.

Em relação à comercialização destes imóveis, o advogado afirmou que é mais difícil.
"Há restrições de uso e, quando há mais restrição, isso desestimula a aquisição.
 A tendência é de que o interessado se afaste da compra".

Impostos
Apesar de não poder reformar sem autorização e ainda poder ter dificuldades
na hora da venda, quem tem imóvel tombado é recompensado pelo não pagamento de IPTU
 (Imposto Predial Territorial Urbano),
dependendo da legislação municipal, já que este imposto é cobrado pelos municípios.

Direitos e Deveres na compra do Imóvel

DireitosCom a ampliação da linha de crédito para financiamento do imóvel e a redução das taxas de juros dos bancos, ficou mais fácil sonhar com a casa própria. No caderno de classificados e nas páginas da internet, o interessado procura ofertas que atendem às suas necessidades de localização, preço e de espaço. Mas antes de fechar o contrato é importante que não haja dúvidas sobre os direitos e deveres do comprador assim como do vendedor. Além disso, é necessário que os interessados tenham conhecimento sobre a documentação necessária.
  Tire Suas Dúvidas sobre Compra e Venda de Imóveis. 
Quais as principais preocupações com relação à documentação que deve ter o comprador de um imóvel? - O exame da documentação pelo comprador é fundamental para a segurança da transação, pois isso pode garantir a economia de uma vida inteira. Aqui no RJ, a Corregedoria do Tribunal de Justiça estabelece quais são as certidões que o vendedor deve obrigatoriamente exibir, sob pena de o cartório de notas não poder lavrar a escritura pública, sem prejuízo de outras a critério do comprador. Esse jogo de certidões pertence ao vendedor do imóvel e deve estar sempre atualizada.
O que pode dificultar a escritura de um imóvel?
- Vários fatores, por exemplo: dívida do vendedor que comprometa ou desabone a venda, como dívida de condomínio ou IPTU, enfim, o leque de situações que demandam atenção do comprador é extenso.
Na compra de um imóvel que esteja ainda alugado o que fazer se o inquilino não sair no tempo combinado?
 A compra de imóvel alugado é possível desde que o vendedor tenha cumprido a lei oferecendo a preferência ao locatário; e se esse recusou a oferta de compra, a venda é possível. O adquirente deve estar ciente da existência de inquilino e de suas possíveis consequências como a possibilidade de ter que mover ação de despejo, caso o locatário não saia voluntariamente. Isto pode acontecer quando o inquilino faz um acordo para sair amigavelmente e não cumpre ou quando há o descumprimento de ajuste entre as partes.
Na compra de um apartamento em planta, caso a obra não seja finalizada por algum problema da construtora ou incorporadora, como fica a situação do comprador? A situação ficará condicionada à redação do contrato de compra e venda e suas cláusulas e regras. Daí a importância de o comprador ser orientado por advogado nessas situações.
Na compra de um imóvel, caso a obra não seja entregue na data acertada em contrato, o comprador tem direito a alguma indenização?
 Sim. O valor dependerá dos termos do contrato pactuado, destacando que por tratar-se de uma relação de consumo, o comprador pode e deve usar os artigos de proteção ao consumidor do Código de Defesa do Consumidor.

Como avaliar na compra do seu imóvel?

10OUT
Depois de alguns meses procurando em vão um imóvel para morar, você finalmente se deparou com um que lhe interessou.Porém, como era de se esperar, diante do valor do investimento você se sente inseguro e não sabe ao certo se o negócio vale a pena.Em primeiro lugar: parabéns!Apesar do montante envolvido na compra de um imóvel ser elevado, ainda são freqüentes os casos de pessoas que se deixam tomar pela emoção e acabam não avaliando corretamente o investimento.Mesmo que a sua intenção seja morar no imóvel, em algum momento da sua vida é provável que você considere a venda da propriedade, seja porque a família cresceu e precisa de mais espaço, ou porque, ao contrário, os filhos cresceram e saíram de casa.Mas, como avaliar se o imóvel está caro?
  • Estimando valor de construção. O primeiro passo é tentar entender as características do imóvel, em termos de área construída, área total, custo de construção etc.Por exemplo, se um imóvel está avaliado em R$ 500 mil e tem 150 m2 de área útil e 200 m2 de área total, o custo do m2, se analisarmos a área útil, seria de R$ 3,3 mil, enquanto em termos de área total ele é de R$ 2,5 mil.Com esses dados em mãos, tente analisar o quanto desse custo pode ser definido pelo custo do terreno e o quanto se deve à construção da propriedade. Procure se informar sobre o custo por m2 de terrenos na região.Uma boa opção é perguntar para imobiliárias, ou utilizar os sites de imóveis.A esse valor some o custo de construção, sendo que aqui é importante avaliar o padrão de qualidade dos materiais de acabamento.Um acabamento mais antigo ou inferior sugere um custo menor, e vice-versa.A soma desses dois custos lhe dá o que os analistas de mercado chamariam de “break-up value” do imóvel.
  • Valor reflete mais que custo de construção. Porém, não se precipite na análise dos números. O valor do seu imóvel não reflete apenas o terreno e o custo de construção.É preciso analisar também outros fatores como, por exemplo, a idade e infra-estrutura do imóvel (e do prédio em caso de apartamento), área de lazer disponível etc.Vejamos o caso de dois imóveis com 150 m2 de área útil, mas com área total de 250 m2 e de 200 m2, respectivamente, sendo que o primeiro custa R$ 550 mil e o segundo custa R$ 500 mil.Em termos de área útil, o primeiro imóvel tem um custo por m2 10% maior, já em termos de área total, o seu custo por m2 é 12% menor.Portanto, se em um primeiro momento o imóvel parecia caro na comparação do custo por m2, essa diferença se justifica pelo fato de que a área útil do prédio é melhor.E, como a área útil reflete a infra-estrutura do prédio, pois inclui depósitos, mais vagas de garagem e área de lazer, a diferença de preço passa a ser justificada.Outro ponto importante é entender que a localização não se define apenas pelo bairro.Imóveis localizados no mesmo bairro podem ter custos distintos.O primeiro pode estar perto de uma avenida movimentada, enquanto o outro se encontra em uma área mais isolada, ou mais perto do metrô.
• Fatores que agregam valor Na hora de decidir se o imóvel está, ou não, caro, é importante considerar todos os fatores que agregam valor ao imóvel. E isso invariavelmente inclui não só os aspectos financeiros mencionados, como também fatores qualitativos, como o impacto na sua qualidade de vida.Por mais que seja difícil, tente “atribuir” um valor a isso e coloque no papel. Mas, lembre-se que nem sempre aquilo que para você é importante, também é para outros compradores.Procure analisar o imóvel sob a perspectiva da maioria das pessoas, e aí sim decida se o custo vale a pena.Mas, lembre-se, mesmo que você verifique que o imóvel está em um preço adequado isso não significa que deve comprá-lo. A decisão final vai depender se ele cabe, ou não, no seu orçamento.

Alguns pontos negativos

“Problemas” do investimento em imóveis

Coloquei a palavra “problemas” assim entre aspas porque o que muitas coisas que as pessoas costumam ver como problema, para mim são simples características, nem boas nem ruins, apenas características que devem ser observadas, respeitadas e porque não, utilizadas a nosso favor. Vamos a cada um desses “problemas” e o que penso sobre eles…

Baixa liquidez

Não há imóvel difícil de vender. Se você está tendo dificuldade em vender rapidamente um imóvel isso simplesmente significa que você está pedindo muito por ele. A questão é bem simples, você pagou muito caro quando comprou. Este é o erro mais comum que vemos por aí. Você encontra um imóvel que adora e deseja possuir a qualquer custo. Notou o grifo que coloquei em a qualquer custo? Desculpa te dizer isto assim, de forma tão clara, mas você pagou caro. Para ter liquidez, precisa vender pelo quanto vale, ou encontrar outro trouxa como você, que se apaixone e aceite pagar mais do que vale.

É difícil vender, dá trabalho

Normalmente isto está ligado diretamente à questão acima, de tentar vender por mais do que o imóvel vale, mas neste caso estou falando especificamente do trabalho que dá vender um imóvel, ou seja, é preciso anunciar, tratar com corretores, mostrar aos interessados, etc. Isto não deveria ser nenhuma surpresa, mas muita gente não gosta de ter esse trabalho. Minha sugestão: não venda, compre imóveis para manter, não para passar adiante. Se você comprou já pensando em vender, não deveria ter pensado no trabalho que daria vender antes de ter comprado? Tem gente que gosta de ver tudo como problemas, fuja dessas pessoas.

Pode ser difícil de alugar

Pode ser muita sorte, mas meu pai possui alguns imóveis há muitos anos, todos nunca ficaram mais de três meses sem estarem alugados. Algumas sugestões, além de procurar comprar um bom imóvel.
  • compre já locado;
  • analise o histórico do imóvel antes de comprar;
  • use este “problema” como motivação para possuir uma reserva para as emergências.

Inquilinos inadimplentes

Use a lei e a justiça a seu favor. Você receberá multa e juros. Este problema só possui quem não observa as melhores práticas, então vamos a elas:
  • deixe uma imobiliária experiente cuidar da seleção dos prováveis inquilinos, eles saberão evitar os caloteiros;
  • exija seguro-fiança ou fiador.

Muita incomodação em gerenciar

  • quem tem, cuida;
  • o que você faz lendo meus textos?
  • contrate uma imobiliária para administrar seus imóveis;

Imóveis são muito caros

Você investe em imóveis para construir patrimônio, não para juntar moedas. Adquirir um imóvel envolve esforço para atingir uma meta específica. Você pode conseguir boas ofertas se investir tempo suficiente em procurar pelas barbadas. E finalmente, você tem que investir por tempo suficiente, não é algo para investir da noite para o dia.